Prescripción adquisitiva / criterios.-
Expte. N°: JU-6871-2008 GENOVESE JOSE S/ PRESCRIPCION
ADQUISITIVA BICENAL DEL DOMINIO DE INMUEBLES
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N° Orden: 118
Libro de Sentencia Nº: 53
Folio: Sentencia - Folio:
/NIN, a los 16 días del mes de Agosto del año dos mil doce,
reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma.
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores
JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en
causa Nº JU-6871-2008 caratulada: "GENOVESE JOSE S/
PRESCRIPCION ADQUISITIVA BICENAL DEL DOMINIO DE
INMUEBLES", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de
votación, Doctores: Guardiola y Castro Durán.-
La Cámara planteó las siguientes cuestiones:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola
dijo:
1) Llegan las actuaciones a este tribunal por la apelación
actoral contra la sentencia de fs.123/126 que rechazó la demanda de
prescripción adquisitiva de dominio del inmueble sito en esta ciudad
que individualiza conforme plano de mensura e informe registral de
dominio acompañados.
En el libelo de fs. 139/144 se agravia del criterio valorativo
de la plataforma probatoria de autos por el cual la sentenciante de
grado reputó insatisfecha la carga de acreditar, mediante la
conjunción de medios concordantes e integrativos, entre sí los
presupuestos - posesión y tiempo- de su pretensión. Detalladamente
se ocupa de analizar las especies aportadas y su fuerza convictiva, las
que a su juicio tanto sustancial como formalmente hacen procedente
la usucapión.
No reseño aquí los desarrollos el pronunciamiento ni de la
crítica recursiva, ya que trataré los mismos en la medida que sean
conducentes a la solución que corresponde adoptar, al explicar mi
propuesta.
Ejerció su derecho a réplica la Sra. Defensora Oficial Dra.
Guibelalde por la representación que le corresponde de la titular
registral demandada María Elena Baubion de Beriguistain, a fs. 148
resistiendo la impugnación haciendo eco de los fundamentos del fallo
en revisión.
2) "Desde sus antecedentes romanos reconocemos como
fundamento de la prescripción adquisitiva la necesidad de consolidar
situaciones de hecho como medio de favorecer la seguridad jurídica,
dando certeza a situaciones inestables, favoreciendo la paz y el orden
social.
El instituto no confronta con la perpetuidad del dominio. Su
titular conserva la propiedad de la cosa aunque no realice sobre ella
actividad alguna y su derecho no se extingue por el mero transcurso
del tiempo. Si nadie realiza sobre la cosa actos posesorios, por el plazo
y con los requisitos exigidos por la ley, su propiedad continuará en su
descendencia a través de los tiempos.
Pero si la cosa es poseída durante cierto tiempo por quien no
siendo titular del derecho se comporta como tal, de esa conjunción de
posesión y tiempo nacerá, por decisión legal, un verdadero derecho a
favor del poseedor, quien verá reconocido el derecho mismo que
aparenta ser" (Farina, Miryam A. " Prescripción adquisitiva de
inmuebles" LA LEY 13/12/2010 , 5 )
De los arts. 4015 y 4016 del Código Civil resulta que los
elementos de la prescripción adquisitiva son dos: la posesión y el
tiempo.
Como bien ha dicho la autora mencionada ( "La prueba de
la posesión y el tiempo en el juicio de prescripción adquisitiva de
inmuebles" LA LEY 2011-D , 361) "el plazo de veinte años exigidos por
la ley para dar por adquirido el dominio del inmueble a quien lo ha
poseído en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida,
comportándose como un verdadero dueño, debe haber dejado huellas
imborrables de las que resultaran las pruebas a rendir en el proceso.
Consideramos inadmisible que quien ha destinado el
inmueble a vivienda, lo ha explotado comercialmente o, de alguna
manera, lo ha mantenido productivo a lo largo de tan dilatado periodo
de tiempo, carezca de pruebas que acrediten la posesión que invoca "
Respecto al elemento material explica Luis M.Valiente
Noailles (h) ("Actos posesorios. Presunción de 'animus domini' " LA
LEY 115 , 909 ): "En primer término recordemos que el codificador
enumera como actos posesorios en el art. 2384 la cultura de
inmuebles, la percepción de los frutos, el deslinde, la construcción o
reparación que en ellas se haga y, en general, su ocupación, de
cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus
partes.
Esta enumeración no es taxativa ni limitativa; es, por el
contrario, enunciativa; y a ella pueden agregarse todos aquellos actos
que la jurisprudencia declaró posesorios, como ser: realizar
plantaciones, colocar alambradas, efectuar una tasación, la diligencia
de mensura practicada para atribuirse un terreno (no para saber su
ubicación), la siembra y cosecha, la explotación de bosques o de
campos en provecho propio.
En realidad, cada supuesto requiere que la prueba del acto
posesorio se adecue a la naturaleza del inmueble sobre el cual se
ejerce, debiendo ser analizado en cada circunstancia conforme a las
características del bien.
En segundo lugar, cabe destacar que los actos posesorios no
constituyen, en síntesis, otra cosa que la manifestación del derecho de
dominio, debiendo ser inequívocos y exteriorizarse, consistiendo en
actos materiales que impliquen una relación de hecho entre la persona
y la cosa, pues siendo el ejercicio de la posesión, tendrán que revelar
la dependencia física de esa cosa respecto de alguien. Cuando se
ejecutan en forma real y efectiva, de un modo continuo e
ininterrumpido, están demostrando que la posesión se ha ejercido a
título de dueño.
No puede negarse entonces que la realización de los actos
que la ley expresamente indica y la jurisprudencia reconoce, prueban
el corpus y revelan, mientras una prueba en contra no acredite una
tenencia, que media en ellos animus domini . Se saca de tal modo a la
luz de las relaciones jurídicas una intención que de otra manera pudo
ser en las sombras cambiante, según voluntad del sujeto.
Por tanto, como excepción al régimen que por los arts. 2351,
2373 y 4015 implantara Vélez Sarsfield, surge que la ejecución de los
actos posesorios representan una presunción legal juris tantum, que
prueba la existencia de la plena posesión y en tal materia, el llamado
animus domini se acredita por los mismos, resultando errónea la
jurisprudencia cuya prueba exigiera expresamente.
Por último, no debe olvidarse el lugar que al art. 2384
asignara el codificador en su obra, pues precisamente lo ubicó en el tít.
II, dentro del cap. I, que lleva por encabezamiento "De la adquisición de
la posesión", lo que es factor importante, pues revela que la sola
ejecución de dichos actos lleva ínsitamente a la adquisición de la
posesión, sin necesitarse demostración alguna del elemento
intencional."
Todo medio de prueba es útil y si bien la ley indica que la
sentencia no podrá basarse exclusivamente en la declaración de los
testigos, el testimonio de quienes necesariamente se habrán
vinculado, de alguna manera, con el poseedor a lo largo de veinte
años, corroborado por otros medios probatorios, resultará
contundente a la hora de fallar a favor del usucapiente, declarando
adquirido el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva.
Reflexiona Jorge Horacio Alterini con su habitual claridad
en el trabajo "La seguridad jurídica y las incertidumbres en la
usucapión de inmuebles" publicado en La Ley 2008-D,867: "Con
relación a las pruebas a aportar en el juicio de usucapión, es creencia
común captar en las previsiones legales consecuencias muy estrictas,
que no se corresponden con una recta interpretación.
Por un lado, se le adjudican implicancias extremas a la
norma del art. 24 inciso c) "in principium" en cuanto a que: "Se admitirá
toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente
en la testimonial".
Contrariamente al sentir muy difundido, la prueba
testimonial es la más importante en el juicio de usucapión. Se infiere
incorrectamente la limitada significación de los testimonios, cuando la
ley sólo predica que no es suficiente si se aporta aislada de otras
pruebas corroborantes.
Es cierto que la sola prueba testimonial no es consistente,
pero no tiene complejidades mayores rodearla de otras aportaciones
complementarias, que permitirán que los testimonios tengan plena
eficacia probatoria. Así, a los testigos pueden sumárseles pruebas de
peritos, instrumentales y hasta las constancias de inspecciones
oculares que puedan realizar los tribunales. Entiendo que hasta la
simple suma de testimonios y de las conclusiones corroborantes de
una inspección ocular, podría llegar a sustentar el éxito de una acción
por usucapión.
Por contraposición a la supuesta debilidad de los
testimonios, existe otra extendida falsa opinión sobre el presunto
máximo valor probatorio del pago de impuestos, tasas y contribuciones
que graven el inmueble.
La desmedida trascendencia de la satisfacción de los
tributos, está unida a la aserción del art. 24 inciso c), en su segundo
párrafo, del texto vigente de la ley 14.159, en cuanto a que: "Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de
impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no
figuren a nombre de quien invoca la posesión". El texto trascripto es el
incorporado a la ley por el decreto-ley 5756/58, pues en su redacción
originaria la ley 14.159 imponía en el mentado inciso c) que: "La
demanda deberá acompañarse (...) de certificados emitidos por las
oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o quienes le han
transmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto
por todo el lapso de la posesión". O sea, que a tenor del contenido de la
norma substituida las constancias del pago de los tributos debían
constar a nombre de la parte actora y extenderse durante todo el plazo
de la prescripción.
Si bien la ley con su redacción en vigor postula la especial
consideración del pago de los tributos, aunque no figuren a nombre del
poseedor, de ningún modo podría derivarse que esa prueba es
bastante para acreditar la usucapión.
Pese al énfasis del lenguaje normativo, no es menester
abundar en la argumentación para convencer de que esa prueba,
desprendida de otras concordantes, no alcanza para justificar la
prescripción adquisitiva. Téngase en cuenta que el pago de los tributos
puede ser adecuado para comprobar el "animus" de la posesión del
usucapiente, es decir, su no reconocimiento de la propiedad en otro, su
comportamiento como dueño, pero poco o nada avanza sobre la
realidad del "corpus", o sea sobre el ejercicio del poder sobre ella, en
cualquiera de sus modalidades: el contacto material con la cosa, la
posibilidad física de establecerlo o el ingreso de ella en la esfera de su
custodia.
Si las constancias instrumentales del pago de los tributos
que graven el inmueble, atañen al "animus" de la posesión, pero no al
"corpus", mal pueden ser una prueba concluyente a los fines de la
prescripción".
En esta misma dirección se orienta Nelson G. Cossari
("Remedios posesorios: La usucapión y la manera de juzgar la
existencia de la posesión" LA LEY 2011-C , 1028) al decir que el que
la solución legislativa actual funciona adecuadamente en materia de
prueba de la posesión "si los prejuicios injustificados contra la
usucapión no colocan más cargas sobre el prescribiente que las
absolutamente necesarias. Ya la ley 14.159, modificada por el decreto
ley 5756/58, se encarga de organizar un procedimiento que da
seriedad al juicio de usucapión, e imponer cortapisas probatorias"
Si bien la valoración probatoria debe ser estricta, rigurosa ,
en tanto como ha sentado la CSJN el constante ejercicio de la
posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y
convincente (Fallos: 300:651; 308:1699 y 316:2297, entre otros); es
decir, que no basta con que se acredite un relativo desinterés por el
inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal
demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende
usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al
propietario, que debe haber tenido la posibilidad de conocimiento de
ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los
derechos que le han sido desconocidos - lo que hace a la publicidad u
ostensibilidad de su ejercicio- (Fallos: 326:2048) -, ello en modo
alguno puede significar que individualmente los medios de la prueba
compuesta exigida, cubra per se y en forma independiente cada uno
de los extremos del instituto y menos en toda la extensión temporal,
sino que es necesaria una visión integradora, de conjunto.
3) Con las antedichas aclaraciones, entiendo que el recurso
debe progresar.
Cierto es como ha expresado la Sra. Jueza que no se
verifica pagos de impuestos y tasas que admitan la especial
consideración que contempla el art. 24 inc. c de la ley 14.159.
Pero asignarle a ello importancia definitoria para la prueba
de la posesión usucaptiva cuando como se verá existen otras especies
que la comprueban es un grave error: " Que el pago de impuestos sea
especialmente considerado no significa convertir al acto de extinguir
una obligación fiscal en un acto posesorio.
Es muy frecuente advertir que muchas personas creen —
erróneamente— que la usucapión procede en la medida que hayan
pagado los impuestos que gravan el inmueble, sin caer en la cuenta
que lo que da fundamento a la interrupción del principio emanado
del art. 3270 del Código Civil es la realización de actos posesorios
sobre la cosa que autorizan a presumir una suerte de abandono del
propietario, por un lado, y una especie de recompensa a quien le da
un destino productivo al inmueble que está ocupando. El pago de
impuestos se toma especialmente en cuenta, porque al Fisco le
interesa que alguien se haga cargo de dicho gravamen y basta
compulsar la mayoría de los códigos, ordenanzas o leyes fiscales
provinciales, que son los cuerpos legales en los que se regula el
impuesto inmobiliario, o contribuciones similares, para verificar que
el sujeto obligado no es solamente el titular dominial, sino también
los poseedores."(Molina Quiroga, Eduardo "Qué se necesita para
adquirir por usucapión un inmueble" LA LEY 2011-B , 494)
"El fallo bajo análisis pareciera aplicar el criterio de la ley
14.159 sin las modificaciones del decreto 5756 especialmente cuando
afirma que "el hecho de pagar a último momento el impuesto
inmobiliario y las tasas municipales, no importa cumplir con el requisito
legal, aun cuando dicho pago comprenda los cánones vencidos y no
prescriptos pues lo que la ley toma en cuenta cuando otorga especial
relevancia al pago de tributos por parte del poseedor es el animus
domini que ellos denotan, el tiempo de la detentación material con el
mismo y su permanencia en ella que la fecha de los primeros pagos
hacen presumir". Este fallo hace recordar los fallos que se dictaron en
la década del cincuenta antes de la sanción del decreto-ley citado que
corregía parcialmente las deficiencias de la ley 14.159.
La exigencia del pago de los impuestos es un requisito que se
opone frontalmente a los principios del instituto de la usucapión. Tan
es así que hasta en el derecho internacional la usucapión es válida y
ha sido admitida como uno de los principios jurídicos en que se basa el
derecho internacional público. Es más, quien prescribe
adquisitivamente también prescribe contra el Estado y no debieran
exigírsele los impuestos anteriores a la sentencia que declara la
usucapión.
Borda correctamente sostienen que "conforme el régimen
actual, la acreditación del pago de impuestos, figuren o no los recibos a
nombre del poseedor, es una prueba que debe ser especialmente
considerada pero que no es ineludible. Durante la vigencia del art. 24
de la ley 14.159 se discutió si era indispensable demostrar que los
impuestos se habían pagado a su debido tiempo para que sirvieran
como prueba de la posesión o si por el contrario, bastaba el pago hecho
por una sola vez, generalmente antes de iniciar la acción posesoria. La
cuestión ha perdido importancia desde que el pago de dichos
impuestos no es una condición esencial de la aprobación de la
posesión". El pago en fecha de los impuestos es sólo una prueba más y
no de las más importantes puesto que no acredita el corpus de la
posesión, su valor probatorio se limita a probar el animus domini. Así
lo ha sostenido la jurisprudencia.
Los actos posesorios propiamente dichos surgen del art.
2384 del Cód. Civil, el cual enuncia como tales su cultura, la
percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en
ellos se haga, y en general su ocupación, de cualquier modo que se
tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. La doctrina
concuerda en que la enumeración de este artículo es meramente
enunciativa, pero sirve para darnos una clara idea de qué debe
entenderse por actos posesorios....
La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires señaló con
precisión que el pago de impuestos no sólo no es importante en cuanto
al corpus posesorio, sino que incluso para demostrar el animus existen
otros actos con eficacia probatoria respecto de la intención de poseer
para sí." (Etchebarne Bullrich, Conrado "Usucapión" LA LEY 1994-
A , 71).
A la misma conclusión arribo respecto a la falta de
declaración en Obras Particulares Municipales de las construcciones
existentes ya que su antigüedad se encuentra demostrada por otro
medio.
En efecto, de la pericia de arquitectura realizada obrante a
fs. 82 y vta. y fotografías que la misma acompaña ( fs. 80/81) resulta
que existe una importante construcción de 80m2 (salón de usos
múltiples) con una antiguedad estimada en 15 años aunque
posteriormente ( no más de 2 años) fuera ampliada. También hay una
cancha de paddle con "una antiguedad no mayor a 25 años y no
menor a 20 años".
Testimonialmente -teniendo presente que esta prueba
"formará el esqueleto o la estructura de la comprobación de la
posesión, pero se precisa rellenarla con otros elementos de juicio
que acrediten sus referencias" (cfr. Levitán, José, "Prescripción adquisitiva
de dominio", p. 157, citado en voto del Dr. Levato en
"Hernández, Andrés Roberto c/ Paganini y Ferrari, Enriqueta Luisa y
otro s/ Posesión veinteañal", CC0000 PE, C 1196 RSD-16-94 S 29-
3-1994; LLBA 1994, 609)-, el Sr. Flores declara haber realizado en
la finca tareas "de mantenimiento, cortar pasto, de todo un poco"
desde hace 22 años, por encargo del actor Sr. Genovese - lo que se
corrobora con la calidad de propietario que le atribuye por acta
policial de fs. 114 vta. , ante un viaje al exterior del actor -; el vecino
Ruben Carlos Muñoz que lo conoce desde 1966/67apunta que el
complejo (salón, cantina y cancha de paddle ) es de Genovese, que es
quien "estuvo allí toda la vida, él fue el que hizo todo" y José Oscar
Dominguez , también vecino, "que ha estado practicando un poco de
deporte allí" lo reconoce como dueño, manifestando que "es quien se
encarga de arreglar, reparar y hacer todas las cosas del lugar, desde
hace 25/26 año que es desde cuando lo conoce el dicente" ( ver actas
de fs. 63/65).
Con tales elementos (arts. 375, 384,456,474, 679 inc. 1
CPCC) estimo reunidos los recaudos para la procedencia de la acción.
En cuanto a las costas de ambas instancias (art. 274
CPCC), comparto el criterio de la juzgadora de que sean soportadas
por su orden. "Es que, como difunde Gozaíni, la tendencia
jurisprudencial –en el sentido de imponer las costas al vencido- se
flexibiliza cuando el accionado es representado en ausencia y la
postura asumida por la Defensora Oficial –dado el carácter funcional
de su cargo- no puede considerarse como una verdadera oposición a
la pretensión respondida, habida cuenta que se limita a adoptar una
actitud de de expectativa en los términos del art. 356, inc.1º del
Código Nacional, ateniéndose en definitiva al resultado de la prueba a
rendirse en la causa. “En estos casos, es común que la condena en
costas se disponga en el orden causado.” (“Costas Procesales”; Ediar,
3ª edición, Vol.II, págs.794 y 795)."(Esta Cámara Expte. N JU 5973-
2007 "MOGLIA MARTA OFELIA C/SPARVIERI LUIS S/
··PRESCRIPCION ADQUISITIVA LS 52 n° 252 sent. del 15/12/2011)
ASI LO VOTO
El Señor Juez Dr.Castro Durán, aduciendo análogas razones dio su
voto en igual sentido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, EL Señor Juez Dr. Guardiola , dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -
artículo 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-,
Corresponde:
I.- REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugara a la demanda
por prescripción adquisitiva de dominio entablada por José Genovese
contra María Elena Baubión de Beguiristain respecto del inmueble
individualizado, con costas de ambas instancias por su orden,
difiriendo la regulación de honorarios profesionales (arts. 31 y 51 de
la ley 8904). Oportúnamente expídase la documentación pertinente
para su inscripción registral.-
ASI LO VOTO.-
El SeñorJuez Dr. Castro Durán, aduciendo análogas razones dio su
voto en igual sentido.-
Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo que firman los
Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y
RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA
(Secretaria).-
//NIN, (Bs. As.), 16 de Agosto de 2011.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –
artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, se
resuelve:
I.- REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugara a la demanda
por prescripción adquisitiva de dominio entablada por José Genovese
contra María Elena Baubión de Beguiristain respecto del inmueble
individualizado, con costas de ambas instancias por su orden,
difiriendo la regulación de honorarios profesionales (arts. 31 y 51 de
la ley 8904). Oportúnamente expídase la documentación pertinente
para su inscripción registral.-
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado
de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO
MANUEL CASTRO DURAN, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA
(Secretaria).-
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